La cláusula imponiendo al prestatario o consumidor la asunción de los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario es una de las más comunes y ha supuesto un mayor número de reclamaciones. La citada cláusula es considerada abusiva, de conformidad con los artículos 89 TRLGCU y 3 Directiva 93/13, al afectar al perfeccionamiento y a la ejecución del contrato en perjuicio del consumidor, imponiéndole la carga de los gastos en su totalidad.
ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
- A la entidad bancaria le correspondía pagar la totalidad de los gastos de:
- Gestoría
- Tasación
- Registro
- Los gastos de notaría se debían repartir por igual entre la entidad bancaria y el prestatario.
- Y los gastos derivados del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados le correspondía en su totalidad al prestatario hasta el 9 de noviembre de 2018, momento de la aprobación de Decreto Real Decreto-ley 17/2018 por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
“Artículo único. Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.
Se introducen las siguientes modificaciones en el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, aplicándose a los hechos imponibles devengados a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.
Uno. Se modifica el artículo 29, que queda redactado como sigue:
«Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».
Dos. Se añade un apartado 25 en el artículo 45.I.B) con la siguiente redacción:
«25. Las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria en las que el prestatario sea alguna de las personas o entidades incluidas en la letra A) anterior.»”.
DESPUÉS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
Después de la entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios, regulados en el artículo 14.1.e), los gastos de distribuyen de la siguiente manera:
- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario o consumidor.
- Los gastos de gestoría, a la entidad bancaria.
- La entidad prestamista debe asumir el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad bancaria.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se debe realizar por la entidad prestamista.
ÁMBITO SUBJETIVO
Para la nulidad de la cláusula sobre el pago de los gastos del préstamo hipotecario, en el contrato deben estar presentes las siguientes partes, respectivamente:
- Consumidor y usuario (artículos 3 TRLGCU y 3 Directiva 93/13). Tienen la consideración de consumidor y usuario las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
- Empresario (artículos 4 TRLGCU y 3 Directiva 93/13). Tienen la consideración de empresario las entidades bancarias, al ser una persona jurídica que actúa directamente o a través de una persona en su nombre con un propósito relacionado con su actividad profesional.
CONSECUENCIAS O EFECTOS
La consecuencia de la declaración como abusiva de la cláusula que impone la obligación del prestatario de asumir la totalidad de los gastos derivados de los préstamos hipotecarios, en base al artículo 83 TRLGCU, es la nulidad, produciendo efectos retroactivos.
Y con motivo de dicha sanción, las entidades bancarias deben devolver a los prestatarios o consumidores las cantidades que hubieran pagado indebidamente.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN
No obstante, el plazo para ejercitar la acción es una cuestión bastante discutida, debido a que existen diferentes opiniones sobre el momento de inicio del cómputo del plazo, “dies a quo”, y el Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía. Sin embargo, a nuestro juicio es una cuestión que no puede ser resuelta de manera general y debe ser valorada en relación a las circunstancias y particularidades del caso.
