GASTOS DE LA CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

 
Las entidades bancarias y financieras en la comercialización de sus productos y en su posterior formalización incorporan en los contratos cláusulas que son consideradas como abusivas y deben procederse a la nulidad de las mismas en aplicación de los artículos 83 siguientes del Texto Refundido de la Ley General de los Consumidores y Usuarios (TRLGCU) y 67 de la Directiva 93/13 sobre las cláusulas abusivas de los contratos celebrados con consumidores.
 

La cláusula imponiendo al prestatario o consumidor la asunción de los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario es una de las más comunes y ha supuesto un  mayor número de reclamaciones. La citada cláusula es considerada abusiva, de conformidad con los artículos 89 TRLGCU y 3 Directiva 93/13, al afectar al perfeccionamiento y a la ejecución del contrato en perjuicio del consumidor, imponiéndole la carga de los gastos en su totalidad.

 

ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Antes del 16 de junio de 2019, momento en el que entró en vigor la Ley de Créditos Inmobiliarios, los gastos debían ser repartidos de la siguiente manera conforme a la doctrina del Tribunal Supremo y al Reglamento Notarial:

  • A la entidad bancaria le correspondía pagar la totalidad de los gastos de:
    • Gestoría
    • Tasación
    • Registro
  • Los gastos de notaría se debían repartir por igual entre la entidad bancaria y el prestatario.

“Artículo único. Modificación del Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Se introducen las siguientes modificaciones en el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, aplicándose a los hechos imponibles devengados a partir de la entrada en vigor de este real decreto-ley.

Uno. Se modifica el artículo 29, que queda redactado como sigue:

«Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

Cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista».

Dos. Se añade un apartado 25 en el artículo 45.I.B) con la siguiente redacción:

«25. Las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria en las que el prestatario sea alguna de las personas o entidades incluidas en la letra A) anterior.»”.

 

DESPUÉS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Después de la entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios, regulados en el artículo 14.1.e), los gastos de distribuyen de la siguiente manera:

  • Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario o consumidor.
  • Los gastos de gestoría, a la entidad bancaria.
  • La entidad prestamista debe asumir el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
  • Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la entidad bancaria.
  • El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se debe realizar por la entidad prestamista.

 

ÁMBITO SUBJETIVO

Para la nulidad de la cláusula sobre el pago de los gastos del préstamo hipotecario, en el contrato deben estar presentes las siguientes partes, respectivamente:

  • Consumidor y usuario (artículos 3 TRLGCU y 3 Directiva 93/13). Tienen la consideración de consumidor y usuario las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión y las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.
  • Empresario (artículos  4 TRLGCU y 3 Directiva 93/13). Tienen la consideración de empresario las entidades bancarias,  al ser una persona jurídica que actúa directamente o a través de una persona en su nombre con un propósito relacionado con su actividad profesional.

 

CONSECUENCIAS O EFECTOS

La consecuencia de la declaración como abusiva de la cláusula que impone la obligación del prestatario de asumir la totalidad de los gastos derivados de los préstamos hipotecarios, en base al artículo 83 TRLGCU, es la nulidad, produciendo efectos retroactivos. 

Y con motivo de dicha sanción, las entidades bancarias deben devolver a los prestatarios o consumidores las cantidades que hubieran pagado indebidamente.

 

PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN

El plazo de prescripción de la acción, en base a los artículos 1964 y 1969 del Código Civil, es de 5 años desde que el prestatario tuvo conocimiento de la posibilidad de ejercitar la acción de nulidad de la cláusula por abusividad.
 

No obstante, el plazo para ejercitar la acción es una cuestión bastante discutida, debido a que existen diferentes opiniones sobre el momento de inicio del cómputo del plazo, “dies a quo”, y el Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía. Sin embargo, a nuestro juicio es una cuestión que no puede ser resuelta de manera general y debe ser valorada en relación a las circunstancias y particularidades del caso.

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