Las entidades bancarias y financieras en la comercialización de sus productos, y en su posterior formalización, incorporan en los contratos cláusulas que son consideradas como abusivas y deben procederse a la nulidad de las mismas.
La cláusula imponiendo al prestatario o consumidor los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecario es una de las más comunes y ha supuesto un mayor número de reclamaciones. La citada cláusula es considerada abusiva al afectar al perfeccionamiento y a la ejecución del contrato en perjuicio del consumidor, imponiéndole la carga de los gastos en su totalidad.
ANTES DE LA APROBACIÓN DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
ANTES del 16 de junio de 2019, momento en el que entró en vigor LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, los gastos debían ser repartidos de la siguiente manera conforme a la doctrina del Tribunal Supremo y del Reglamento Notarial:
- A LA ENTIDAD BANCARIA le correspondía pagar la totalidad de los gastos de,
- Gestoría
- Tasación
- Registro
- Los gastos de notaría se debían repartir por igual entre la entidad bancaria y el prestatario.
- Y los gastos derivados del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados le correspondía en su totalidad al PRESTATARIO hasta el 9 de noviembre de 2018, momento de la aprobación de Decreto Real Decreto-ley 17/2018 por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. A partir de esa fecha, los citados gastos le corresponde asumirlos al prestamista.
DESPUÉS DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS
Tras la ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, los gastos de distribuyen de la siguiente manera:
- Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al PRESTATARIO O CONSUMIDOR.
- Los gastos de gestoría a la ENTIDAD BANCARIA.
- La ENTIDAD PRESTAMISTA asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán a la ENTIDAD BANCARIA.
- El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará por la ENTIDAD PRESTAMISTA.
CONSECUENCIAS O EFECTOS
La consecuencia de la declaración como abusiva de la cláusula que impone la obligación del prestatario de asumir la totalidad de los gastos de los préstamos hipotecarios es la NULIDAD, produciendo efectos retroactivos. Y con motivo de dicha sanción, las entidades bancarias deben devolver a los prestatarios o consumidores las cantidades que hubieran pagado indebidamente.
PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN
El plazo de prescripción de la acción es de 5 años desde que el prestatario tuvo conocimiento de la posibilidad de ejercitar la acción de nulidad de la cláusula por abusividad.
No obstante, el plazo para ejercitar la acción es una cuestión bastante discutida, debido a que existen diferentes opiniones sobre el momento de inicio del cómputo del plazo, “dies a quo”, y el Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía. Sin embargo, a nuestro juicio es una cuestión que no puede ser resuelta de manera general y debe ser valorada en relación a las circunstancias y particularidades del caso.
En definitiva, los consumidores pueden solicitar la devolución de los gastos que le hubiera correspondido pagar a la entidad prestamista. Las clausulas insertas en los contratos de constitución de los préstamos hipotecarios, que obligaban al consumidor a pagar en su totalidad los gastos de la operación, son abusivas y deben ser declaradas nulas.
